A escalada do conflito no Irã e o aumento das tensões no Oriente Médio têm impactado os mercados e podem afetar fundos imobiliários (FIIs) indiretamente, por meio de efeitos macroeconômicos. A alta no preço do petróleo está elevando a volatilidade e alterando expectativas sobre inflação e juros futuros, canais pelos quais a situação geopolítica tende a chegar ao mercado imobiliário.

1º impacto: Petróleo

O fechamento do Estreito de Ormuz e a redução da oferta na região levaram a saltos nos preços do petróleo. Em determinada sessão, a cotação subiu mais de 20%, alcançando US$120 por barril — patamar não visto desde junho de 2022, após o início da invasão russa à Ucrânia. Mais recentemente, as cotações recuaram, mas ainda giram em torno de US$100 por barril, após anúncios de medidas de estabilização do mercado de energia. A Agência Internacional de Energia (AIE) informou que 32 países devem liberar, em conjunto, 400 milhões de barris das reservas estratégicas, a maior liberação conjunta da história.

2º impacto: Inflação

Um choque de oferta no petróleo tende a elevar custos de transporte e energia, pressionando cadeias produtivas e, consequentemente, índices de preços. Esse efeito pode retardar o processo de desinflação e alterar projeções de política monetária global. No âmbito doméstico, o IBGE divulgou nesta quinta (12) que a inflação oficial de fevereiro foi de 0,70% no mês, 0,37 ponto percentual acima da taxa de 0,33% registrada em janeiro. Com isso, o IPCA acumula alta de 3,81% em 12 meses, abaixo dos 4,44% observados nos 12 meses anteriores, mas com risco de revisão nas expectativas devido a pressões em itens relacionados a transportes.

3º impacto: Juros

Pressões inflacionárias mais fortes podem levar bancos centrais a reduzir o ritmo de cortes de juros ou a manter taxas elevadas por mais tempo. No Brasil, o Comitê de Política Monetária (Copom) decidiu nesta quarta-feira (18) reduzir a taxa Selic em 0,25 ponto percentual, para 14,75% ao ano. Foi a primeira queda da Selic em dois anos e a decisão foi unânime entre os diretores do Banco Central.

Mudanças nas expectativas de juros e efeitos sobre FIIs

Para investidores em FIIs, a principal vulnerabilidade está na curva de juros futuros. Quando expectativas de juros de longo prazo aumentam, o prêmio de risco exigido sobe e o mercado passa a demandar yields maiores, pressionando as cotações mesmo que os imóveis continuem gerando receita. FIIs de Papel, que aplicam em CRIs indexados ao IPCA, podem proporcionar proteção relativa em cenários de inflação, pois parte dos fluxos é preservada pela indexação. No entanto, se o quadro macroeconômico piorar, há aumento do risco de crédito, tornando relevante a qualidade do lastro, garantias e a estrutura das operações.

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Os FIIs de Tijolo ficam mais expostos à elevação da taxa de desconto: uma curva de juros mais inclinada reduz o valor presente dos ativos e exige retornos superiores, afetando com maior intensidade segmentos como lajes corporativas e shoppings.

Como agir neste cenário?

Especialistas alertam que grandes movimentos de mercado costumam ser antecipados por indicadores macro, como preço do petróleo, expectativas de inflação, evolução da curva de juros e spreads de crédito, e não apenas pelos rendimentos mensais publicados. Embora a geopolítica externa influencie os fundos principalmente por meio de inflação e juros, o impacto tende a se manifestar de forma distinta entre setores e a curto prazo pode gerar ruído nas cotações, sem necessariamente alterar os fundamentos de longo prazo do mercado imobiliário.

Com informações de Borainvestir.b3