Com a chegada do período de declaração do Imposto de Renda, divergências relacionadas a imóveis costumam aparecer e podem gerar problemas fiscais, travar vendas e complicar inventários. Especialistas alertam que as falhas não se limitam a erros no preenchimento do programa da Receita: muitas decorrem da incoerência entre o que está registrado oficialmente, o entendimento familiar sobre a propriedade e o que é informado ao Fisco.

Rute Endo, advogada tributarista e sócia administradora da Ivan Endo Advocacia, elencou os sete principais equívocos observados nas declarações de bens imobiliários e as providências recomendadas para cada situação.

1. Membros da família declaram o mesmo imóvel de formas diferentes

É comum pais, filhos ou irmãos que compartilham um imóvel lançar dados distintos na declaração — valores de aquisição divergentes, percentuais de participação diferentes, endereços ou descrições truncadas e situações de uso inconsistentes (alugado, próprio, cedido). Essas discrepâncias acionam os cruzamentos de informações da Receita e podem resultar em malha fina ou autuações. Endo recomenda organizar a documentação de titularidade — matrícula atualizada, escrituras ou decisões judiciais — e elaborar uma planilha com percentuais, datas e valores para que todos declarem de maneira uniforme.

2. Omissão ou declaração incorreta do usufruto

Planos familiares que envolvem doação com reserva de usufruto exigem atenção: a nua-propriedade e o usufruto são direitos distintos. Há casos em que o doador continua a declarar o imóvel como proprietário integral e o donatário informa 100% do bem, duplicando patrimônio. Endo orienta que o detentor do usufruto declare esse direito, enquanto o proprietário formal declare apenas a propriedade sem usufruto, respeitando valores e datas da transferência.

3. Incompatibilidade entre a declaração e a situação jurídica formal

Algumas famílias declaram imóveis com base em acordos informais que não têm respaldo em documentos registrais — doações verbais não formalizadas, inventários não registrados na matrícula, divórcios não averbados ou acertos patrimoniais não oficializados. Nesses casos, juridicamente a transferência não se consumou, e a Receita pode identificar a inconsistência quando confronta dados com registros públicos.

4. Falta de regularização de eventos antigos

Pendências históricas — divórcios não averbados, inventários sem registro, doações sem escritura, casamentos no exterior não averbados — geram desalinhamento entre a declaração e a matrícula do imóvel. Isso aumenta o risco de fiscalizações e atrasa ou inviabiliza operações futuras, como vendas e locações.

5. Omissão de construções, reformas ou áreas irregulares

Erros na descrição física do bem incluem construções não averbadas, ampliações sem registro, divergências de área e ausência de georreferenciamento quando exigido. Antes de declarar, é recomendada a atualização dos dados constantes na matrícula. Alterações de valor por reformas também exigem cuidado, já que podem afetar tributação e cálculo de ganho de capital.

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6. Tratar como resolvidas questões que não foram formalizadas

Partilhas informais entre herdeiros, acordos internos para compensações ou transferências familiares não registradas acabam sendo declaradas como definitivas. Quando o Fisco confronta com registros oficiais ou quando se tenta vender ou financiar o imóvel, a falta de formalização gera complexidade e atrasos. Endo aconselha formalizar essas situações o quanto antes.

7. Encarar o IR apenas como obrigação fiscal, sem revisão patrimonial

Considerar a entrega do Imposto de Renda apenas como um cumprimento de prazo pode ocultar riscos patrimoniais: inconsistências entre declarações de familiares, usufrutos não refletidos, documentação desatualizada e estruturas societárias frágeis. O período do IR deve servir como um momento de verificação da conformidade dos imóveis — titularidade, matrícula, averbações e regularidade — para identificar e corrigir pendências antes de decisões mais complexas.

Em todas as situações, a orientação recorrente é organizar e confrontar documentos registrais com as informações prestadas à Receita, regularizar atos formais em cartório e, quando necessário, buscar análise de profissionais especializados para tratar casos que exigem verificação jurídica.

Com informações de Infomoney