O mercado de fundos imobiliários registrou R$ 29,7 bilhões em captações em 2025, mas grande parte desse montante não correspondeu à entrada de dinheiro novo nos fundos. A conclusão é de levantamento feito por Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII, que identificou forte presença de operações de troca de cotas e fusões e aquisições (M&A) nas emissões do ano.

Como funcionam as trocas de cotas

Segundo Barbosa, ao contrário de uma emissão tradicional — quando investidores colocam recursos que passam a formar caixa do fundo — a troca de cotas ocorre quando o fundo emite novas cotas como pagamento por um ativo ou para incorporar outro fundo, sem que haja necessariamente fluxo de caixa novo. Nesses casos, parte das captações pode vir em dinheiro se houver aportes de novos investidores, mas a prática tem sido utilizada sobretudo em um cenário de juros elevados e cotas negociadas abaixo do valor patrimonial.

Panorama de emissões em 2025

O levantamento analisou 152 emissões de fundos listados em 2025. Do total de R$ 29,7 bilhões, R$ 5,3 bilhões vieram de IPOs e R$ 24,3 bilhões de follow-ons (emissões de fundos já existentes). Desse volume, R$ 15,4 bilhões foram realizados por meio de trocas e operações de M&A, enquanto apenas R$ 8,9 bilhões representaram caixa novo. “É um mercado muito mais de reciclagem do que de expansão dos fundos já existentes”, avaliou o analista.

O segmento de fundos de tijolo foi o principal protagonista dessas operações, movimentando R$ 17 bilhões, com 65% dos follow-ons feitos via trocas. Os setores híbrido e logístico lideraram as transações, somando mais de R$ 14 bilhões. Fundos de papel também adotaram a estratégia, contabilizando R$ 3 bilhões em trocas.

Riscos e sinais de consolidação

Barbosa apontou riscos, como a possibilidade de pressão vendedora quando antigos detentores dos ativos liquidem as novas posições, mas observou que mecanismos como lock-up e a menor liquidez do mercado de FIIs ajudam a mitigar quedas bruscas. Ele ressaltou ainda que a maior parte do retorno dos fundos imobiliários provém dos dividendos.

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Para o pesquisador, o predomínio das trocas de cotas não configura risco sistêmico, mas indica um processo de consolidação em um mercado com mais de 400 fundos listados. O foco, disse, deve ser na qualidade dos ativos incorporados ao portfólio, pois decisões de alocação inadequadas podem trazer impactos negativos no longo prazo, independentemente do formato do pagamento.





Com informações de Borainvestir.b3