As operações de locação por curta temporada mediadas por plataformas como Airbnb e Booking passaram a enfrentar um avanço de exigências municipais, fiscais e operacionais em várias capitais do país. A adoção de normas locais e o aumento da fiscalização estão reorganizando o segmento, que deixou de ser apenas ocasional e vem se profissionalizando.

Segundo especialistas, a transformação do perfil dos anúncios é um dos sinais dessa mudança. A professora de Direito da FGV-SP e pesquisadora do Cebrap, Bianca Tavolari, afirmou ao Estadão que “a ideia de alugar um quarto em uma casa ficou para trás. O mercado hoje é dominado por apartamentos inteiros e usuários que gerenciam centenas de unidades”.

São Paulo intensifica apurações

Na capital paulista, o tema ganhou destaque com a abertura de uma CPI para apurar o uso irregular de Habitações de Interesse Social (HIS) em locações temporárias. A prefeitura considera vedada essa prática e acionou plataformas para remover anúncios que desrespeitem a regra. Há, atualmente, 812 processos em andamento, dos quais 107 estão relacionados diretamente a utilização das unidades para curta permanência.

Capitais criam regras e cobranças

O endurecimento regulatório se espalha por outras cidades. No Rio de Janeiro está em debate a instauração de um cadastro obrigatório para anfitriões. Em Salvador, a administração passou a cobrar ISS sobre locações por temporada após identificar 9.379 imóveis anunciados em plataformas digitais.

Projetos com propostas semelhantes avançam em centros turísticos como Florianópolis e Fortaleza, produzindo um cenário regulatório fragmentado e em formação.

Impacto no mercado imobiliário

A profissionalização do setor também tem efeitos no mercado de moradia. Dados indicam que 84,3% dos anúncios no Brasil são de imóveis inteiros, o que aproxima o modelo da lógica hoteleira. Para o professor Fernando Calvetti, a transformação resulta em “um prêmio de rentabilidade sobre a locação convencional”, pressionando os preços dos imóveis e reduzindo a oferta residencial.

Ao mesmo tempo, as plataformas contribuem para a descentralização do consumo turístico, favorecendo localidades fora dos roteiros tradicionais.

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Condomínios e decisões judiciais

Condomínios têm reagido com regras internas, como cadastros de hóspedes e exigência de comunicação para locações. Desde 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece o direito dos condomínios de restringir locações via plataformas digitais quando o regulamento prevê uso exclusivamente residencial.

Brasil acompanha tendência internacional

O país segue movimentos observados em cidades como Barcelona, Nova York e Berlim, onde houve imposição de limites de diárias, registros obrigatórios e sanções para irregularidades. Não existe, porém, um modelo único adotado universalmente; especialistas defendem soluções adaptadas a cada território, com uso de dados para controlar a concentração geográfica de hospedagens.

Apesar das medidas regulatórias, o Brasil continua entre os principais mercados do Airbnb. A plataforma opera em 58,5% dos municípios brasileiros e registrou, no quarto trimestre de 2025, crescimento superior a 20% nas noites reservadas e 17% em novos usuários. As empresas afirmam tratar-se de atividade legítima e declaram manter diálogo com governos.

O processo em curso tem sido interpretado por agentes do setor como uma transição para um ambiente mais regulado, em que a locação por temporada passa a integrar formalmente a gestão da economia urbana.

Com informações de Portalin