Investidores que mantinham cotas de fundos imobiliários (FIIs) em 31/12/2025 devem seguir regras específicas ao preencher a declaração do Imposto de Renda 2026. A Receita Federal exige informar tanto a posição em carteira quanto os rendimentos recebidos e os ganhos ou perdas apurados nas vendas de cotas ao longo de 2025.

Quem precisa declarar

Estão obrigados a incluir FIIs na declaração do IR 2026 os contribuintes que, durante 2025:

  • realizaram vendas de ativos em bolsa superiores a R$ 40.000 no ano;
  • obtiveram lucro tributável na venda de cotas de FIIs;
  • receberam rendimentos de fundos imobiliários;
  • possuíam cotas de FIIs em carteira em 31/12/2025.

Mesmo sem imposto a pagar, o investidor deve declarar os FIIs caso se enquadre em outros critérios de obrigatoriedade do IR 2026.

Documentos necessários

Antes do preenchimento, é preciso reunir:

  • informe de rendimentos da corretora ou instituição financeira;
  • histórico de negociações e notas de corretagem;
  • DARFs pagos em 2025 relacionados a vendas de cotas;
  • dados do preço médio das cotas e extratos da Área do Investidor da B3.

Como informar a posse de cotas

A posição em FIIs é registrada na ficha “Bens e Direitos” do programa da Receita. O procedimento básico inclui selecionar o grupo “07 – Fundos” e o código “03 – Fundos de Investimento Imobiliário”, informar o CNPJ do fundo e discriminar nome, ticker, quantidade de cotas, corretora e valor de aquisição. Deve-se preencher os campos “Situação em 31/12/2024” e “Situação em 31/12/2025”.

O valor a ser declarado corresponde ao custo de aquisição das cotas, incluindo taxas de corretagem e emolumentos, e não ao preço de mercado.

Como declarar dividendos

Os rendimentos distribuídos pelos FIIs são, na maior parte dos casos, isentos de Imposto de Renda para pessoa física, mas precisam constar na declaração. Devem ser lançados em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, utilizando o código “99 – Outros”, com indicação do CNPJ e nome da fonte pagadora e o total recebido em 2025. Em algumas versões do programa, há opção de vincular esses rendimentos à ficha do próprio FII.

Imagem: Adobe Stock Photo

Como declarar lucros e prejuízos na venda de cotas

O resultado das negociações deve ser informado na ficha “Renda Variável”, na seção “Operações Fundo de Investimento Imobiliário”. É preciso apurar o resultado líquido mensal, deduzindo taxas e custos operacionais, lançar mês a mês lucros ou prejuízos e informar os DARFs pagos e eventual IR retido na fonte. O imposto sobre ganho de capital é de 20% sobre o ganho líquido, e o pagamento via DARF deve ocorrer até o último dia útil do mês seguinte ao da venda com lucro.

No caso de prejuízo, não há imposto a recolher, mas a operação precisa ser registrada. Prejuízos apurados podem ser compensados com ganhos futuros em operações com FIIs; o programa da Receita transporta automaticamente os prejuízos acumulados para períodos seguintes quando os resultados são lançados mês a mês.

Observações sobre tributação

Além da isenção dos rendimentos distribuídos, os fundos imobiliários não contam com a mesma isenção aplicada a ações para vendas mensais de até R$ 20.000 — ou seja, não existe isenção automática para vendas de FIIs abaixo desse montante.

As informações acima orientam o contribuinte sobre os procedimentos e os documentos necessários para declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2026 com base nas operações realizadas em 2025.

Com informações de Investnews