O Plano Diretor Participativo Sustentável (PDPS 2025) de Fortaleza está em fase de transição e deve entrar em vigor em maio. A nova legislação muda a forma como o solo urbano será avaliado e ocupado na capital cearense. Em atenção a essas alterações, o Portal IN iniciou, na quinta-feira (19), uma série de matérias para orientar incorporadores, construtores, investidores e proprietários de terrenos sobre os impactos das novas regras.

O texto do PDPS 2025 não é apenas uma atualização normativa, mas define uma nova lógica de crescimento para a cidade. A proposta reorganiza o território municipal, redefine macrozonas, amplia áreas definidas como centralidades e incorpora instrumentos econômicos que colocam o município como participante ativo na valorização imobiliária.

Discussões técnicas e mercado

Em workshop promovido pelo escritório HCLB Advogados, as ex-secretárias da Seuma, a advogada Luciana Lobo e a arquiteta Daniela Valente, avaliaram os efeitos do novo plano. Ambas apontaram que o PDPS passa a ser, além de instrumento técnico, uma ferramenta de política econômica territorial.

O mercado imobiliário da capital e sua Região Metropolitana movimentou R$ 8,5 bilhões em 2024 e R$ 8,7 bilhões em 2025, segundo os dados citados, o que aumenta a atenção de construtoras, investidores e donos de terrenos sobre as mudanças normativas e seus reflexos nos negócios.

A cidade como sócia da valorização

Entre 2016 e 2024, 78 empreendimentos utilizaram a Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) e o Direito de Construir (OODC). No período, a Prefeitura de Fortaleza arrecadou mais de R$ 103,5 milhões, dos quais R$ 99,7 milhões corresponderam à OOAU.

Luciana Lobo ressaltou que o município passa a participar diretamente da valorização imobiliária, transformando potencial construtivo em arrecadação. Daniela Valente acrescentou que a outorga onerosa funciona como instrumento distributivo para recuperar investimentos públicos, afirmando que a cidade se torna “sócia da terra” ao ampliar o potencial construtivo.

Imagem: Douglas Filho/Portal IN

Nova organização territorial e período de transição

O PDPS 2025 divide Fortaleza em três macrozonas: Ambiente Natural (mais restritiva), Ambiente Construído (intermediária) e Centralidades (mais permissiva). A ampliação das áreas classificadas como centralidades e os ajustes nos índices básicos modificam a equação de viabilidade imobiliária, tornando o valor do terreno ainda mais dependente do que é permitido construir nele.

Mesmo após a publicação da lei, o mercado acompanha a fase de transição e identifica questões técnicas a serem resolvidas. Entre os pontos apontados estão: garantia de parâmetros para projetos já protocolados; compatibilização com a LUOS; regras aplicáveis às ZEIS; e regulamentações complementares ainda pendentes. As ex-titulares da Seuma recomendaram cautela e análise técnica caso a caso, lembrando que a macrozona de Centralidades Urbanas trouxe resultados positivos, mas que a lei ainda admite discussões e recursos na busca por uma solução geral.

O Plano Diretor define não só índices urbanísticos, mas também onde a cidade pode crescer, quanto vale o solo urbano, como o município arrecada, quem pode flexibilizar parâmetros e como se distribui a verticalização. A série “Fortaleza 2035” acompanhará, de forma estruturada, os desdobramentos dessa nova fase.

Com informações de Portalin