O pedido de recuperação judicial do Grupo Pão de Açúcar (GPA) acendeu um sinal de alerta entre investidores de fundos imobiliários (FIIs). Tanto fundos de papel, que possuem Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vinculados à companhia ou a operações estruturadas com seus imóveis, quanto fundos de tijolo, que alugam imóveis para as redes do grupo, estão expostos ao risco gerado pela situação financeira da empresa.

Nos FIIs de papel o efeito tende a ser mais imediato, já que esses fundos atuam como financiadores de operações lastreadas em CRIs e, portanto, ficam sujeitos ao risco de crédito do GPA — ou seja, à possibilidade de a empresa não honrar seus compromissos.

Parte das dívidas do grupo já vinha sendo negociada no mercado com forte desconto, reflexo da maior percepção de risco. Alguns títulos eram negociados a cerca de 60% do valor de face — um papel com pagamento de R$ 100 valendo aproximadamente R$ 60 — e, após o anúncio da reestruturação, chegaram a cair para perto de R$ 25 por R$ 100 de face.

Quais fundos têm exposição?

Levantamento da EQI Research apontado pelo InvestNews indica os fundos de papel com exposição ao GPA: XPCI11 (4,9%), BTCI11 (4,3%), MXRF11 (2,44%), VRTA11 (2,19%), KNIP11 (1,3%), HGCR11 (1,25%), AFHI11 (1,2%), VGIP11 (0,76%), CPTS11 (0,7%), HSAF11 (0,44%) e VGHF11 (0,38%).

O quadro é agravado pelo volume de passivos tributários e trabalhistas do GPA, estimado em cerca de R$ 17 bilhões, compromissos que costumam ser mais difíceis de reestruturar e, muitas vezes, não são incluídos nos acordos com credores privados. No balanço do quarto trimestre de 2025 a companhia prevê desembolsos de cerca de R$ 389 milhões relacionados a processos trabalhistas, em sua maioria ligados ao Extra Hiper, e aproximadamente R$ 129 milhões referentes a acordos tributários, incluindo adesões ao Acordo Paulista e à Anistia da Bahia. A empresa também enfrenta discussões administrativas e judiciais sobre Imposto de Renda (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

E os FIIs de tijolo?

Para fundos de tijolo, que têm o GPA como locatário, o impacto tende a ser mais restrito, já que a recuperação extrajudicial mira credores financeiros e não altera, em regra, o dia a dia operacional da varejista — fornecedores, salários e aluguéis seguem sendo pagos. Entre os fundos com maior dependência do grupo estão GARE11, TRXF11 e RBVA11.

Imagem: Divulgação

O GARE11 concentra sete contratos de locação com o GPA que representam cerca de 14% da receita do fundo, com prazos de vigência superiores a duas décadas. O TRXF11 soma 19 contratos, distribuídos majoritariamente entre São Paulo e Goiânia, incluindo unidades em Vila Mariana (SP) e São Caetano do Sul (SP), com participação aproximada do GPA de 8% na receita. O RBVA11 possui oito imóveis locados ao grupo em três estados, com contratos vigentes até 2029, e o GPA responde por cerca de 8,1% da receita desse fundo.

O que os investidores devem observar?

Analistas orientam cautela dos cotistas, sem, no entanto, indicar uma ação imediata padronizada. Para os FIIs de papel, o foco é acompanhar possíveis efeitos diretos sobre CRIs vinculados ao GPA e revisões no valor desses ativos nas carteiras dos fundos, com potencial impacto no valor patrimonial e nos dividendos. Para os FIIs de tijolo, a recomendação é monitorar a evolução financeira do grupo e qualquer mudança operacional relevante, como fechamento de lojas ou renegociação de contratos, bem como o peso do GPA na receita de cada fundo, informação que costuma constar nos relatórios gerenciais das gestoras.

Investidores interessados devem consultar os relatórios oficiais das gestoras para avaliar a exposição específica de cada fundo e acompanhar desdobramentos da reestruturação.

Com informações de Investnews