A Prefeitura de São Paulo reforçou que unidades classificadas como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) não podem ter como destino a hospedagem em plataformas de curta temporada, como Airbnb ou Booking. A medida integra um conjunto de regras que definem quem pode comprar, os limites de preço e renda e as exigências de divulgação dessas moradias.

Instituídas pelo Plano Diretor de 2014 como política pública para ampliar o acesso à moradia, as unidades HIS e HMP tornaram-se comuns na região central e em outros pontos da cidade. No entanto, a ausência de um banco de dados centralizado e a fiscalização insuficiente nos primeiros anos contribuíram para vendas e uso fora das finalidades previstas, motivando a abertura de uma CPI na Câmara Municipal para apurar denúncias de uso dessas unidades para aluguel de curta temporada.

Quem pode comprar e limites de preço

As HIS e HMP contam com incentivo fiscal da prefeitura, via isenção total ou parcial da outorga onerosa de construção, e são destinadas a famílias de baixa renda. Há restrições físicas: as HIS têm limite de um banheiro; as HMP, de dois banheiros; ambas podem ter até uma vaga de garagem.

Os tetos de preço para venda das unidades são os seguintes:

  • HIS 1: até R$ 266.000
  • HIS 2: até R$ 369.600
  • HMP: até R$ 518.000

Os valores são atualizados anualmente pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), da FGV.

Limites de renda dos compradores

O comprador também precisa se enquadrar nos tetos de renda estabelecidos:

  • HIS 1: até 3 salários mínimos ou 0,5 salário mínimo per capita
  • HIS 2: até 6 salários mínimos ou 1 salário mínimo per capita
  • HMP: até 10 salários mínimos ou 1,5 salário mínimo per capita

Aluguel e venda — regras de destino

É permitido vender ou alugar essas unidades, desde que a destinação mantenha o público-alvo: moradia permanente para famílias dentro das faixas de renda. No caso do aluguel, o valor não pode ultrapassar 30% da renda do locatário.

Imagem: Divulgação

Fiscalização e mudanças recentes

Especialistas apontam que, por cerca de dez anos após a criação no Plano Diretor, faltaram mecanismos de fiscalização mais robustos. Segundo Natalia, especialista em Direito Imobiliário na Bicalho Navarro Advogados, houve desvio de finalidade ao transformar unidades previstas como política pública em ativos de rentabilidade.

Medidas de controle mais consistentes começaram a aparecer em 2020 e foram reforçadas na revisão do Plano Diretor em 2023. Em 2025, a administração municipal intensificou critérios e responsabilidades legais, além de determinar que imóveis HIS e HMP sejam claramente identificados em qualquer material de divulgação — folders, placas, redes sociais e demais canais — com o logo do programa e informações ostensivas. A portaria também deixou explícita a vedação ao uso dessas unidades como hospedagem e proibiu o comodato.

Recomendações ao comprador

Especialistas recomendam atenção aos contratos: ler com cuidado, confirmar informações com corretores e, se necessário, buscar auxílio jurídico. Desconfie de preços muito abaixo da média de mercado, pois há um dever de informação por parte do incorporador sobre a natureza do imóvel dentro de uma política pública.

As regras visam preservar o objetivo social das HIS e HMP, garantindo que as unidades beneficiem as famílias para as quais foram destinadas.

Com informações de Borainvestir.b3