Dono “não-dono”, puxadinho e outras armadilhas que travam até 1 em cada 4 vendas

Levantamento com 14 milhões de imóveis revela por que propostas emperram e onde estão os riscos escondidos

Quase metade das matrículas analisas no país traz algum tipo de obstáculo — e para 30% dos casos a venda fica juridicamente inviável na hora. É esse descompasso entre o que existe no terreno e o que consta no registro que explica por que ofertas despencam e negócios são abortados na reta final.

O cenário em números

A análise da proptech Kenlo, que cruza 25 milhões de anúncios e identifica 14 milhões de imóveis únicos, conecta milhares de imobiliárias e corretores pelo Brasil. O retrato que emerge é direto: entre 10% e 25% das propostas de compra e venda não vão adiante por problemas documentais ou jurídicos. Em outra medida, cerca de 40% das matrículas exibem alguma irregularidade. Quando o problema é crítico, a transação simplesmente não acontece.

Por que isso trava a venda na prática

Há consequências imediatas. Bancos não liberam financiamento sobre áreas não registradas. Compradores receiam litígios. E vendedores — muitas vezes sem saber — arcam com custos de regularização que corroem o lucro. Esses entraves transformam uma negociação simples em processo burocrático demorado e caro.

Espólio e inventário: a conta que ninguém calcula

Uma das causas mais frequentes é a sucessão não finalizada. Proprietários falecidos sem a partilha formal deixam o imóvel sem um título claro. Nesses casos, para vender é preciso alvará judicial ou concluir inventário — procedimentos que podem levar meses e elevar os custos do vendedor.

Cláusulas e indisponibilidades: quando o imóvel não pode ser transferido

Existem matrículas com cláusulas que tornam o bem intransferível enquanto vigorar a condição, ou com decisão judicial que impede qualquer negócio até o levantamento do bloqueio. São barreiras legais que anulam negociações e exigem intervenção judicial para serem resolvidas.

Falta de outorga conjugal e quebras na cadeia de propriedade

Vender sem a assinatura esperada do cônjuge ou sem comprovação de toda a cadeia de titulares cria risco real de nulidade. Situações em que nomes aparecem e desaparecem ao longo da cadeia documental geram dúvidas sobre quem de fato tem poder para vender — e isso paralisa cartórios e compradores.

Alienação fiduciária: o banco ainda é dono

Financiamento em aberto é outro freio comum. Enquanto a instituição financeira figura como proprietário fiduciário, a venda depende de quitação ou da anuência do credor. Na prática, muitos negócios só avançam após acordo financeiro ou liquidação da dívida.

Imagem: Divulgação

Puxadinho: a ampliação que não existe no papel

Ampliações e obras não averbadas — os chamados puxadinhos — criam uma “invisibilidade jurídica”. Para registro, aquela área adicional não existe. O comprador leva menos do que foi apresentado. E, pior, regularizar a obra costuma emergir com débitos tributários e previdenciários acumulados, como ISS e INSS sobre a construção.

Impacto financeiro direto

Regularizar um imóvel por conta de pendências pode consumir grande parte do ganho esperado na venda. Custos com taxas, impostos, ajustes contratuais e exigências judiciais corroem a margem. Em muitos casos, o ativo perde poder de barganha frente a compradores e instituições de crédito.

O olhar das fontes

Para Mickael Malka, CEO da Kenlo, as dificuldades mais repetidas envolvem heranças não registradas e confusões patrimoniais — cenários que escapam ao vendedor comum até o momento da negociação. A advogada Rute Endo, do escritório Ivan Endo, reforça que espólios pendentes e edificações sem averbação costumam ser os problemas mais onerosos, com riscos que vão além do atraso: afetam preço, financiamento e segurança jurídica.

O que muda no mercado

Esses entraves empurram negociações para processos mais longos e caros. Imóveis prontos para venda — com matrícula limpa e obras averbadas — têm vantagem competitiva. A transparência documental passou a ser um atributo valorizado, tanto para quem vende quanto para quem financia.

Fecho

Por trás de muitas ofertas frustradas está um detalhe técnico que transforma uma casa em ativo líquido — ou em problema judicial. Para o mercado imobiliário, a demanda é clara: negócios só fluem quando o registro traduz fielmente a realidade do imóvel. Fora disso, a proposta esbarra antes mesmo de chegar ao comprador.