Vender um imóvel gera dúvidas sobre como proceder na declaração do Imposto de Renda e quando há obrigação de recolher tributo. Especialistas ouvidos pelo InfoMoney detalham regras, prazos e exceções, destacando que o imposto incidente sobre ganho de capital deve ser pago no mês seguinte à alienação do bem, e não apenas na declaração anual.

Fontes consultadas incluem a advogada tributarista e especialista em Direito Imobiliário Rute Endo (Ivan Endo Advocacia); Bruno Ferreira (MBW Advocacia); Caio Ramos Báfero (escritório Fabio Kadi); Thiago Massicano (Massicano Advogados Associados) e Igor Machado (Meirelles Costa).

Quando a venda é isenta

Há quatro situações principais de isenção:

  1. Imóvel residencial único — se o imóvel era o único do contribuinte e a venda foi por até R$ 440.000, desde que nos últimos cinco anos o vendedor não tenha efetuado outra alienação de imóvel, seja tributada ou não;
  2. Aquisição até 1969 — imóveis comprados até esse ano têm tratamento de isenção;
  3. Reinvestimento em até 180 dias — quando o ganho de capital obtido na venda de imóvel residencial é aplicado na compra de outro imóvel residencial, ou para quitar total ou parcialmente outro imóvel, no prazo de até 180 dias da venda;
  4. Permuta — troca de unidades imobiliárias sem pagamento em dinheiro ou sem envolver outros bens ou direitos.

Para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 há aplicação de fator redutor que diminui o ganho de capital conforme o ano de aquisição: varia de 100% para imóveis de 1969 até 5% para os comprados em 1988. Por exemplo, em uma venda que gere ganho de capital de R$ 50.000 para um imóvel adquirido em 1988, o fator reduziria esse montante em 5% (R$ 2.500), resultando em ganho tributável de R$ 47.500. O cálculo desse redutor é efetuado automaticamente pelo programa de apuração do ganho de capital.

Propriedade conjunta e regimes

Quando o imóvel pertence a mais de uma pessoa, a Receita trata a parte de cada proprietário separadamente. Em condomínio, como no caso de união estável sob comunhão parcial de bens, presume-se que cada cônjuge detenha 50% e cada um verifica individualmente o teto de isenção de R$ 440.000. Além disso, há isenção se o ganho de capital individual for inferior a R$ 35.000 no mês, situação frequente em imóveis com muitos coproprietários.

Em regime de comunhão total, o limite de isenção vale sobre o bem como um todo, não por parte. No regime de separação de bens, os critérios de isenção podem ser apurados individualmente por cônjuge.

Alíquotas aplicáveis

O IR sobre ganho de capital é cobrado em alíquotas progressivas conforme a faixa do ganho:

15% — até R$ 5.000.000,00; 17,5% — entre R$ 5.000.000,01 e R$ 10.000.000,00; 20% — entre R$ 10.000.000,01 e R$ 30.000.000,00; 22,5% — acima de R$ 30.000.000,00.

Imagem: Epa

Registros, GCAP e declaração anual

O contribuinte que vendeu imóvel deve registrar a operação no Programa GCAP até o último dia útil do mês seguinte à venda e recolher o imposto devido naquele mês, quando aplicável. No programa da declaração do IRPF, é possível importar os dados do GCAP usando a opção de “Importação GCAP 2025”.

Se a operação for isenta, o lucro da venda deve constar na ficha “Rendimentos isentos e não tributáveis” e o imóvel precisa ser baixado na ficha de Bens e Direitos: na discriminação informar que o bem foi vendido, com dados do comprador (nome e CPF/CNPJ), data da venda, valor e informações da escritura ou contrato. Mantém-se em “Situação em 31/12/2024” o valor informado anteriormente e em “Situação em 31/12/2025” deve constar R$ 0,00.

Quando a venda gerou ganho tributável, após importar o GCAP o valor aparece na ficha “Rendimentos sujeitos à tributação exclusiva/definitiva”, pois o imposto já foi apurado e recolhido no momento da operação. Também é obrigatório atualizar a ficha de Bens e Direitos, mantendo a situação do ano anterior e zerando a situação no fim do ano da venda.

Especialistas alertam que omitir o registro no GCAP, não importar os dados para o IRPF ou deixar de dar baixa em Bens e Direitos pode levar a cruzamentos de informações pela Receita com cartórios, bancos e imobiliárias, resultando em cobrança de imposto com multa e juros ou encaminhamento da declaração para a malha fina.

Com informações de Infomoney