A Log Commercial Properties, incorporada pela MRV em 2008, anuncia mudanças na estratégia para acelerar crescimento e diversificar receitas em um mercado marcado por escassez de oferta e altas taxas de juros. Em 2025 o Brasil entregou 3,4 milhões de metros quadrados de novos galpões logísticos, mas a vacância nacional caiu para 6,6%, nível mais baixo da série histórica, e o aluguel médio subiu entre 8% e 9% no ano, com valores em São Paulo ultrapassando R$ 30 por metro quadrado.

No contexto da chamada “guerra logística” entre Mercado Livre, Shopee, Amazon e novos entrantes, a Log avança em capitais do Nordeste e em mercados mais densos, ao mesmo tempo em que revisa sua forma de financiar projetos. A empresa criou a Log Capital, gestora que permitirá a entrada de sócios externos — fundos, investidores institucionais e varejo — para reduzir a dependência do capital próprio na construção de ativos.

Paralelamente, a Log lançou a plataforma Log 360, que centraliza e amplia serviços oferecidos a clientes, incluindo administração condominial, corretora de seguros e intermediação no mercado livre de energia. “A ideia é quintuplicar a receita de serviços até 2030 e que isso represente 16% do nosso EBITDA”, afirmou Sérgio Fischer, CEO da Log, em evento realizado nesta sexta-feira (22) em São Paulo.

Reciclagem de ativos

O modelo de negócios da companhia também foca na reciclagem de ativos: vender galpões maduros para fundos imobiliários e reinvestir os recursos em novos empreendimentos. A maior operação até agora foi uma venda de R$ 1 bilhão para um fundo do Itaú, fechada em fevereiro. A meta para 2026 é reciclar entre R$ 1,6 bilhão e R$ 2 bilhões em ativos, com volume de investimento previsto em R$ 960 milhões.

A demanda justificando esse ritmo inclui um contrato recente de 350 mil metros quadrados com um único cliente de e-commerce para operações nacionais. Segundo o CFO Rafael Saliba, quando a Log participa de um projeto com apenas 20% do capital próprio, o retorno sobre o investido praticamente dobra em relação ao modelo tradicional. A gestora pretende lançar entre um e dois fundos por ano.

A Log 360 organiza sob uma marca serviços antes prestados de forma fragmentada. O principal braço é a Log ADM, que administra 56 empreendimentos e quase 3 milhões de metros quadrados, sendo 60% de terceiros. A plataforma integra ainda uma operação com 2 mil câmeras de segurança, intermediação no mercado livre de energia — que gerou R$ 23 milhões em economia para clientes em 2025 — um marketplace de fornecedores e uma corretora de seguros para imóveis e mercadorias.

Juros altos como barreira

Executivos da Log argumentam que a Selic acima de 13% funciona como barreira de entrada para concorrentes: fundos imobiliários têm mais dificuldade de captar recursos para desenvolver parques logísticos, especialmente fora do eixo Sudeste, e desenvolvedoras sem escala nacional enfrentam maior risco e menor previsibilidade de receita.

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Concorrentes como Marq (3,2 milhões de metros quadrados de área locável) e Prologis (1,8 milhão de metros quadrados) concentram atuação no Sudeste, enquanto a Log afirma operar em 22 cidades e em todas as regiões do país. A empresa informou ter hoje 984 milhão de metros quadrados — além desses, vendeu 1,7 milhão de m2 ao longo de sua trajetória.

Do plano Log 2 Milhões, que prevê a construção de 2 milhões de metros quadrados entre 2025 e 2028, 43% está previsto para o Nordeste. Com uma base de 200 clientes ativos e mais de uma década de relacionamento, a Log monitora planos de expansão dos locatários e registra taxa média de pré-locação de 80%.





Os preços de locação mostram convergência nacional: Sul R$ 29,25/m², Sudeste R$ 29,12/m², Centro-Oeste R$ 27,60/m² e Nordeste R$ 26,50/m². O tíquete médio da Log teve 16 trimestres consecutivos de crescimento acima da inflação, com um spread de 29 pontos percentuais sobre o IPCA nos últimos seis anos.

Nos últimos 12 meses, a empresa renegociou contratos para elevar valores de clientes que estavam abaixo do mercado. A medida reduziu a taxa de renovação, que historicamente ficava entre 89% e 92%, para 70% em 2025; a expectativa é de recuperação gradual, sem retorno necessário aos níveis anteriores, mantendo os imóveis ocupados.

Com informações de Investnews