Transformar um imóvel em fonte de renda por meio de plataformas de aluguel de curta temporada, como o Airbnb, requer mudança de visão: o proprietário passa a atuar também como gestor de hospitalidade. Antes de optar por esse modelo, é preciso avaliar mercado, custos e potencial de ocupação para saber se a operação é viável.

Uma análise comparativa do mercado é o ponto de partida. Em bairros valorizados de grandes cidades, a renda por diária e a dinâmica de preços podem superar o aluguel mensal tradicional. Como exemplo prático, um apartamento de um quarto em área nobre de São Paulo pode ter um aluguel fixo de R$ 4.500 por mês, mas no modelo de temporada a precificação varia conforme demanda.

Para chegar à receita provável, é necessário projetar a taxa de ocupação. Em grandes centros, essa taxa costuma ficar entre 60% e 70%. Com uma diária média de R$ 350 e 20 dias ocupados no mês, a receita bruta seria de R$ 7.000.

Por outro lado, o anfitrião assume custos que não existem na locação tradicional: condomínio, IPTU, contas de luz e internet e despesas de manutenção. Há ainda a taxa da plataforma, que normalmente é de cerca de 3% sobre o valor da reserva, além de gastos com lavanderia e reposição de itens de uso cotidiano.

Segundo Pedro Ros, CEO da Referência Capital, é prudente estimar que as despesas recorrentes fiquem entre 45% e 50% da receita bruta.

Localização e público

A localização influencia fortemente o desempenho. Imóveis próximos a hospitais ou polos de eventos corporativos tendem a ter demanda constante durante a semana; casas de veraneio dependem mais de feriados e férias escolares. Para 2026, levantamento da Referência Capital aponta bairros com melhor equilíbrio entre demanda, diária e liquidez em São Paulo: Pinheiros/Vila Madalena; Itaim Bibi/Vila Olímpia; e Jardins/eixo Paulista.

No Rio de Janeiro, a dinâmica privilegia a atratividade turística: Copacabana é destaque pela constância de demanda; Ipanema e Leblon apresentam diárias mais altas em imóveis bem posicionados; e Botafogo/Lagoa oferecem bom equilíbrio entre preço de compra, diária e procura.

Estimativas de rendimento

De modo geral, unidades menores entregam rentabilidade maior em termos percentuais. A Referência Capital estima que um studio de 1 dormitório, entre 25 e 35 m², avaliado em R$ 500 mil, pode render entre 0,8% e 0,9% ao mês em plataformas de curta temporada em São Paulo. Um studio maior, entre 35 e 50 m² e avaliado em R$ 700 mil, tende a render entre 0,6% e 0,7%.

No Rio de Janeiro, a rentabilidade costuma ser mais volátil, mas geralmente mais elevada: um imóvel de R$ 500 mil pode render cerca de 0,9% ao mês, e um de R$ 700 mil, entre 0,7% e 0,8%.

Como calcular a rentabilidade

Passos básicos para estimar o retorno:

Imagem: Divulgação

1. Defina o valor do imóvel e a localização.

2. Estime a diária média e a ocupação anual realista.

3. Calcule a receita bruta (diária × dias ocupados por mês).

4. Subtraia todos os custos operacionais e tributos.

5. Obtenha o lucro líquido mensal.

6. Divida o lucro líquido pelo valor do imóvel para achar a rentabilidade líquida mensal (%).

Segundo a referência citada, se a margem líquida superar 0,8% do valor de mercado do imóvel por mês, o modelo de aluguel por temporada se mostra bastante competitivo frente à renda fixa e ao aluguel convencional. A empresa ressalta que o retorno depende da combinação entre compra acertada, localização, controle de custos e gestão profissional; falhas em qualquer um desses pilares podem reduzir significativamente o desempenho do ativo.

Com informações de Borainvestir.b3