O anúncio de aumento dos limites do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) — que passou a incluir famílias com renda de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil na Faixa 4 — foi bem recebido pelo mercado imobiliário por ampliar o acesso ao crédito e potencialmente estimular lançamentos. Porém, a expectativa positiva convive com apreensão do setor em relação à possibilidade de utilizar recursos do FGTS para pagamento de dívidas.
As novas regras começaram a valer na última quinta-feira (22). Além de elevar o teto da Faixa 4, o governo ampliou também os limites das demais faixas, que agora contemplam famílias com renda de até R$ 9.300 e imóveis de até R$ 400 mil em parte das categorias. O programa uniformizou as taxas de juros em 0,99% ao mês para todas as faixas e estendeu o prazo de amortização dos financiamentos de 60 para 71 meses.
No contexto macroeconômico, o governo busca alternativas para aliviar o alto endividamento das famílias brasileiras — que atingiu 49,9% da renda, segundo o Relatório de Estatísticas Monetárias e de Crédito divulgado nesta terça (27). Uma das medidas em estudo pelo Ministério da Fazenda é permitir o uso de parte do saldo do FGTS para liquidar dívidas pessoais.
O ministro da Fazenda, Dario Durigan, afirmou nesta segunda-feira, após encontro com dirigentes de bancos, que a segunda edição do programa de renegociação de dívidas, chamada Desenrola 2.0, deverá permitir o uso do FGTS para quitar débitos, sem detalhar valores. Reportagens prévias, incluindo coluna de Mônica Bergamo, informaram que o plano em análise seria autorizar o FGTS apenas quando o saldo fosse suficiente para saldar integralmente a dívida do trabalhador — uma alternativa menos ampla que proposta anterior de liberar até 20% do saldo para esse fim. A Fazenda não confirmou esses números.
O FGTS é um dos principais financiadores do setor imobiliário no país. Em 2025, o fundo respondeu por R$ 138 bilhões dos R$ 324 bilhões em novos financiamentos — cerca de 43% do total, segundo dados da Abecip. No estoque, o FGTS soma R$ 702 bilhões em uma carteira de R$ 6,23 trilhões, equivalendo a 27%, atrás apenas da poupança (SBPE), com 29%.
Para 2026, o orçamento do FGTS foi estimado em R$ 160,5 bilhões, dos quais R$ 144,5 bilhões, ou quase 90%, estão previstos para habitação. Deste montante, aproximadamente R$ 13 bilhões destinam-se a subsídios que reduzem o valor de entrada para famílias de menor renda.
O peso do fundo no financiamento habitacional explica a preocupação do mercado com qualquer mudança em sua destinação. Anderson Moraes, diretor comercial da BRZ Empreendimentos, disse que a elevação dos limites do MCMV é positiva, mas que juros elevados e o endividamento da classe média mantêm restrições ao acesso a imóveis de maior valor. Segundo ele, cerca de 28% dos compradores em empreendimentos da empresa utilizaram saldo do FGTS na aquisição.
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Do ponto de vista institucional, Filipe Pontual, diretor executivo da Abecip, defende a análise técnica antes de qualquer alteração que permita uso do FGTS para quitação de dívidas, lembrando o papel duplo do fundo como reserva do trabalhador e como base do financiamento habitacional e de projetos de infraestrutura. A entidade vê com otimismo a revisão dos limites do MCMV, mas ressalta que a expansão sustentável do crédito depende também da redução estrutural das taxas de juros.
Um problema estrutural
Especialistas apontam que a dependência do FGTS decorre do cenário de juros elevados no Brasil, que dificulta o surgimento de fontes privadas alternativas de funding. Rodolfo Olivo, professor de Economia e Finanças da FIA, afirmou que taxas de juros menores seriam necessárias para que o setor conseguisse captar recursos por meio de instrumentos privados, como debêntures, sem recorrer tão intensamente ao FGTS.
Olivo destacou ainda limitações do próprio fundo, como baixa remuneração e impacto de mudanças no mercado de trabalho sobre a base de recolhimento, com aumento do trabalho fora da CLT. Segundo ele, medidas que vêm flexibilizando o uso do FGTS nos últimos anos — como saques de saldos inativos e modalidades de saque liberadas na pandemia — também contribuem para a percepção de risco entre construtoras.
Na prática, o setor imobiliário avalia que o curto prazo pode ser favorável com mais crédito e maior abrangência do programa habitacional, mas que a combinação entre a ampliação do MCMV e a possibilidade de novos usos do FGTS cria uma incerteza relevante sobre a capacidade de longo prazo do principal motor do financiamento imobiliário sustentar esse crescimento.
Com informações de Infomoney
Gudyê GR6 é editor-chefe e especialista em tendências musicais e entretenimento na GR6, a maior produtora de funk do Brasil. Com anos de experiência no mercado fonográfico, Gudyê lidera a equipe de conteúdo trazendo as últimas notícias sobre música, cultura urbana. Autor do Post: Gudyê GR6
