Declarar imóveis no Imposto de Renda costuma gerar dúvidas por abranger situações distintas — aluguel recebido ou pago, financiamento, reforma, uso de imobiliária e herança — cada uma com regras específicas que aumentam o risco de inconsistências com os dados da Receita Federal. Para orientar contribuintes, o InfoMoney consultou a advogada tributarista Rute Endo, especialista em Direito Imobiliário na Ivan Endo Advocacia, e Andreia Vellido, gerente tributária do QuintoAndar.

Quem paga aluguel: o que informar

O inquilino deve registrar no IR o total desembolsado no ano e identificar corretamente o locador. Os pagamentos constam na ficha “Pagamentos Efetuados”, com o código “70 – Aluguel de imóveis”, além do CPF ou CNPJ do beneficiário e o valor anual pago. Quando o contrato é administrado por imobiliária, o beneficiário a ser informado pelo locatário é o proprietário constante no contrato, e não a imobiliária; caso a administradora não forneça informe de pagamentos, o inquilino deve solicitá-lo.

Despesas como IPTU, IPVA e condomínio não são declaradas pelo inquilino. Melhorias ou benfeitorias feitas pelo locatário também não devem constar na declaração dele; se as obras forem estruturais e agregarem valor, o proprietário é quem deve refletir isso na declaração.

O aluguel residencial pago por pessoa física não é dedutível, porém a informação é obrigatória. Divergências entre o que paga o inquilino e o que declara o proprietário podem resultar em autuações; Endo alerta que inconsistências podem levar a multa de 20% sobre valores não declarados.

Quando o imóvel é dividido por dois ou mais inquilinos, cada um deve declarar apenas a parte efetivamente paga. A soma das partes será comparada pela Receita com o rendimento informado pelo proprietário.

Comprador em obras ou com documentação pendente

Se o imóvel já está no nome do contribuinte, despesas com cartório, tributos e reformas podem ser registradas na ficha “Bens e Direitos”, vinculadas ao próprio bem. Reformas classificadas como benfeitorias que agregam valor podem ser somadas ao custo de aquisição.

Proprietário: financiamento, reforma e herança

Imóveis financiados devem constar em “Bens e Direitos”, com discriminação detalhada (endereço, área, forma de aquisição, data, número do IPTU, instituição financeira etc.). No campo “Situação em 31 de dezembro de 2025” deve constar a soma da entrada mais as parcelas efetivamente pagas até essa data — e não o valor total do contrato — sendo necessário atualizar esse montante a cada exercício.

Reformas podem ser incorporadas ao custo do imóvel desde que exista documentação comprobatória (notas fiscais, recibos, contratos) e sejam caracterizadas como benfeitorias. Em caso de herança, o imóvel deve ser declarado pelo valor constante no inventário (habitualmente valor de mercado) em “Bens e Direitos” e a origem registrada em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Imagem: Divulgação

Recebimento de aluguel pelo proprietário

Proprietários que receberam aluguel em 2025 e tiveram rendimentos mensais acima de R$ 2.428,80 eram obrigados a apurar o imposto mensalmente pelo Carnê-Leão, gerar DARF e recolher até o último dia útil do mês seguinte. Do aluguel bruto é possível deduzir despesas pagas pelo proprietário — como IPTU, condomínio, taxa de administração da imobiliária e comissão de corretagem — desde que comprovadas; essas deduções devem ser consideradas na apuração do Carnê-Leão. Na declaração anual, os aluguéis entram na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física”.

Se o imóvel ficou vago parte do ano, declara-se apenas o que foi efetivamente recebido; é prudente manter documentos que expliquem quedas bruscas de renda caso a Receita solicite esclarecimentos.

As regras variam conforme o conjunto de bens e rendimentos do contribuinte:, por exemplo, o imóvel deve ser informado se o patrimônio total ultrapassar o limite de obrigatoriedade patrimonial (citado como referência de R$ 800 mil) ou se os rendimentos de aluguel anuais superarem R$ 33.888,00.

As orientações visam reduzir erros e inconsistências que podem levar à malha fina; contribuintes devem guardar comprovantes e detalhar corretamente cada situação na declaração, conforme as especificidades do imóvel e das transações realizadas.

Com informações de Infomoney