A reforma tributária em discussão altera a forma como a locação de imóveis será tributada no Brasil e tende a impactar principalmente investidores com estruturas profissionais e operações de aluguel por temporada. A mudança insere a atividade no novo sistema de impostos sobre bens e serviços (IBS) e contribuição sobre bens e serviços (CBS), cuja aplicação plena está prevista para 2033.

Quem será alcançado

A regulamentação estabelece que pessoas físicas passarão a ser contribuintes do IBS e da CBS quando cumprirem, ao mesmo tempo, dois requisitos: possuírem mais de três imóveis destinados à locação e auferirem receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis. Nesses casos, além do Imposto de Renda, haverá cobrança de IBS e CBS sobre as receitas de locação.

Especialistas consultados afirmam que a maioria dos pequenos proprietários continuará fora do novo campo de incidência. Pâmela Larissa Miguel, sócia de Tributário do Mattos Filho, destaca que a locação residencial “pura” por pessoa física, em regra, permanece sujeita apenas ao Imposto de Renda.

Impacto estimado sobre a carga

Uma simulação citada por Miguel mostra que um locador pessoa física com quatro imóveis e renda mensal de R$ 30 mil, que hoje paga cerca de 27,5% de Imposto de Renda (R$ 8.250/mês), teria uma carga total aproximada de 35,9% (R$ 10.762/mês) quando o sistema estiver plenamente implementado, com IBS e CBS adicionando cerca de R$ 2.512 mensais. O cálculo considerou alíquotas máximas e não levou em conta eventuais créditos tributários.

Aluguel por temporada e short stay

Contratos de locação com duração inferior a 90 dias serão equiparados a serviços de hospedagem, recebendo tratamento tributário similar ao da hotelaria. Nesse cenário, o redutor aplicado à alíquota cairia de 70% para 40%, elevando a tributação efetiva; segundo a regulamentação apresentada, o IBS e a CBS para esse segmento podem alcançar cerca de 16,8%. Advogados e consultores alertam que isso pode alterar a viabilidade econômica do short stay em mercados nos quais investidores compraram unidades compactas para plataformas como Airbnb.

Alternativas societárias e créditos

A reforma deve estimular a adoção de estruturas societárias, como holdings patrimoniais, para otimizar a carga tributária. Marcela da Fonte Freire, sócia de Negócios Imobiliários do Mattos Filho, observa que a migração para pessoa jurídica pode ser vantajosa para grandes locadores, já que o IBS e a CBS podem incidir sobre pessoas físicas em determinadas situações.

Em comparação apresentada, a carga estimada ficaria próxima de 35,9% para pessoa física (grande locador), cerca de 19,3% para uma holding no regime de lucro presumido e 32,4% para empresa no lucro real — ressalvando-se que crédito e deduções podem alterar esses números.

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Um dos elementos centrais da reforma é a adoção de um modelo estilo IVA, que permite compensação de créditos ao longo da cadeia. Contribuintes poderão abater IBS e CBS pagos em despesas ligadas à atividade imobiliária, como reformas, manutenção, serviços de construção, corretagem e intermediação imobiliária. Investidores com maior volume de gastos recorrentes tendem a amortecer parte do aumento de carga por meio desses créditos.

Transição e recomendações

Haverá período de transição entre 2027 e 2033. Tributaristas ouvidos afirmam que ainda há interpretações divergentes entre investidores sobre o alcance da reforma e alertam para a necessidade de revisar estruturas patrimoniais e societárias com antecedência, já que 2026 será o último ano do regime antigo.

O mercado acompanha se haverá repasse dos custos aos aluguéis; especialistas indicam que a pressão tende a se concentrar em imóveis de alto padrão, em operações profissionais e no aluguel por temporada, enquanto a maior parte dos proprietários, com até três imóveis, deve permanecer fora do IBS/CBS.

Com informações de Infomoney