O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em 7 de maio que a oferta recorrente de imóveis para aluguel por temporada em condomínios residenciais só pode ocorrer com autorização da coletividade condominial, exigindo a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos. A decisão, tomada pela Segunda Seção do tribunal, altera a forma como operações de curta duração vêm sendo tratadas no país e pode influenciar disputas entre proprietários e moradores, além de impactar estratégias de investimento imobiliário, segundo especialistas ouvidos pelo InfoMoney.

Segurança jurídica

O entendimento firmado no STJ é o de que a exploração reiterada e profissional de imóveis para estadias curtas pode descaracterizar a finalidade residencial da unidade, o que justifica a necessidade de autorização coletiva. Para a advogada Jéssica Wiedtheuper, do Mota Kalume Advogados, a decisão amplia a autonomia dos condomínios para regular ou vedar esse tipo de uso. Ela prevê que síndicos, administradoras e assembleias serão levados a revisar convenções e regimentos internos.

Aprovação coletiva

Até agora, muitos proprietários argumentavam que, na ausência de proibição expressa na convenção, poderiam alugar suas unidades por temporada. Com a nova interpretação, esse raciocínio muda: em condomínios com destinação residencial, a exploração por curta estadia passa a depender de autorização qualificada da coletividade. Nicole Lettieri, sócia da Lacerda Diniz Machado, afirma que o julgamento traz maior previsibilidade jurídica e facilita a atuação dos condomínios para coibir operações com características de hospedagem rotativa.

O peso do quórum

O ponto central da Corte é o quórum exigido: modificar a destinação do condomínio ou flexibilizar a convenção requer aprovação de dois terços dos condôminos, um patamar superior à maioria simples ou absoluta. Thiago Bernardo da Silva, sócio da BCMS Advogados, explica que esse limite torna a alteração mais difícil, pois visa proteger a convivência ao considerar impactos sobre segurança, tranquilidade e custos operacionais das áreas comuns.

Reorganização do mercado

Especialistas consultados indicam que a decisão pode levar a uma reorganização no setor imobiliário. Em condomínios estritamente residenciais, a tendência é de maior restrição. Por outro lado, pode haver estímulo ao desenvolvimento de empreendimentos com vocação para locação flexível, uso misto ou operação mais alinhada ao setor de hospitalidade.

Locação por temporada versus hospedagem comercial

O STJ distinguiu a locação residencial por temporada, prevista em lei e limitada a contratos de até 90 dias, de práticas com repetidas reservas e alta rotatividade que se aproximam de hospedagem comercial. Segundo Nicole Lettieri, o problema apontado pelo tribunal é quando a dinâmica do imóvel se assemelha à hotelaria, com sucessivos check-ins e estrutura operacional.

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Impactos

No curto prazo, a mudança pode aumentar conflitos em prédios com convenções ambíguas e entre proprietários que já utilizam plataformas digitais para renda recorrente. Economicamente, a decisão altera a previsibilidade para investidores que atuam em locações de curta duração, sobretudo em grandes centros e destinos turísticos verticalizados, e pode acelerar a profissionalização do segmento, concentrando a atividade em ativos concebidos para esse uso.

Para o Airbnb, a decisão do STJ trata de um caso pontual, não é definitiva e não proíbe a locação via plataforma em condomínios. A empresa afirmou que medidas legais serão avaliadas e ressaltou estudo da Fundação Getulio Vargas segundo o qual a plataforma teria contribuído com quase R$ 100 bilhões para economias locais em um ano.

Com informações de Infomoney