Holding em 2027: ainda compensa manter uma PJ para gerir patrimônio?

Reforma muda alíquotas, base de cálculo e regras de sucessão — e transforma escolhas que antes eram óbvias

A partir de 2027, uma série de alterações tributárias redesenha o mapa das holdings. Os efeitos atingem rentistas, famílias que usam empresa para sucessão e quem mantém imóveis em CNPJ. Em muitos casos a conta continua favorável — mas o caminho ficou mais complexo.

O que mudou na prática

As novidades abrangem três frentes principais: novos tributos sobre consumo que incidem em locação e venda, mudança nas regras do imposto sobre herança e doação (ITCMD) e o fim de parte da isenção sobre distribuição de lucros.

Na locação, a soma de tributos aplicada hoje tende a subir substancialmente quando o IBS (estadual/municipal) e a CBS (federal) passarem a incidir sobre receitas imobiliárias. Para quem opera via holding patrimonial, isso pode transformar margens e estruturas de preço.

Aluguéis: da casa ao número que assusta

Hoje, uma holding que administra imóveis costuma suportar uma carga próxima a 11% sobre a receita de locação. Com os novos impostos, essa alíquota pode se aproximar de 19% em cenários estimados pelos especialistas.

Para visualizar: um portfólio que renda R$ 50 mil mensais poderia ver o imposto subir de algo como R$ 5,6 mil para cerca de R$ 9,5 mil — diferença que soma dezenas de milhares de reais ao ano.

Mesmo com esse aumento, há situações em que a pessoa jurídica continua mais vantajosa do que a tributação na pessoa física, especialmente quando a renda mensal por contribuinte ultrapassa faixas em que a tabela progressiva do IR pesa mais do que o custo de operar um CNPJ.

ITCMD: sucessão mais cara e transparente

Para holdings familiares, as alterações no ITCMD são as que mais afetam o propósito original da estrutura. Estados deverão adotar alíquotas progressivas — com tetos próximos a 8% — e a base passa a ser o valor de mercado, não mais o valor contábil.

Além disso, doações feitas em períodos próximos serão somadas para o cálculo do imposto, reduzindo a eficácia de estratégias que buscavam fragmentar transferências ao longo do tempo. Bens mantidos fora do país também ficam sujeitos ao tributo no momento da transmissão.

Imagem: Divulgação

Dividendos: retenção já em vigor

Isso significa um impacto imediato no caixa pessoal do sócio e na gestão do fluxo entre CNPJ e pessoa física — e, dependendo do conjunto de rendimentos e deduções, pode haver ajuste na declaração anual.

Riscos menos óbvios: uso gratuito e créditos fiscais

Quando o imóvel foi comprado de pessoa física — cenário comum em residenciais — a geração de crédito tende a ser menor, o que muda a equação de risco.

Quem pode continuar a ganhar com holding

Não existe uma resposta única. Profissionais que dependem da receita de aluguéis em volumes significativos e famílias com patrimônio substancial ainda encontram cenários em que a PJ preserva vantagens. Por outro lado, propriedades de baixo rendimento ou bens usados exclusivamente pelos sócios reduziriam a atratividade da estrutura.

Decisões passam a exigir mensuração detalhada do patrimônio, simulação de tributos e atenção ao calendário de vigência das novas regras — fatores que agora pesam tanto quanto as vantagens tributárias que motivaram a criação da holding.

O que fica no radar até 2027

Em resumo: manter ou abrir uma holding deixou de ser uma decisão mecânica. As mudanças empurraram o tema para um terreno técnico e individualizado, no qual números, origem dos ativos e uso prático dos imóveis determinam se a empresa vale o custo e a complexidade.