A Rua Oscar Freire, nos Jardins, registra mudança no perfil do comércio e no mercado imobiliário: apesar da redução no número de lojas, o faturamento estimado do varejo local subiu R$ 47 milhões entre 2024 e 2025. Um levantamento encomendado ao InfoMoney pela consultoria Varejo 360 e dados de outras consultorias mostram que o processo de verticalização e a chegada de novos empreendimentos estão transformando a rua conhecida pelo varejo de moda.

Segundo estudo da Siila citado pelo InfoMoney, a taxa de vacância de prédios comerciais na Oscar Freire saltou de 5,05% em 2021 para 36,71%, reflexo das entregas e obras de novos condomínios entre 2024 e 2025, quando incorporadoras avançaram em projetos residenciais e corporativos na região.

No segundo semestre de 2025, a incorporadora Cyrela lançou quatro empreendimentos de alto padrão nas proximidades; entre eles está o Cyrela Corporate by Pininfarina, no trecho de Pinheiros, que abrigará a sede do Nubank. Nos Jardins, as lojas Forum e Cristallo, no número 900 da Oscar Freire, foram substituídas por obra da RFM para um prédio residencial de 13 unidades, com opções de duplex e triplex, uma unidade por andar.

Preços e perfil dos empreendimentos

A qualificação urbana e a expansão do metrô contribuíram para maior demanda de consumo de alta renda na região, pressionando aluguéis e valores por metro quadrado. A consultoria Cushman & Wakefield aponta preço anual médio de 1.128 euros por metro quadrado na região — valor que equivale a quase R$ 7 mil na conversão citada, após uma valorização de 65% em 2025 entre endereços de luxo.

Para Alexandre Rodrigues, sócio e gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, o predomínio são empreendimentos residenciais de muito alto padrão, com forte atenção à qualidade arquitetônica, localização e integração urbana, e ainda há volume significativo de projetos em construção, o que indica que o ciclo imobiliário prossegue em implementação.

Regulamentação e impacto urbano

Mudanças no Plano Diretor Estratégico de 2014 e na Lei de Zoneamento de 2016 permitiram maior verticalização em áreas próximas a estações de metrô, criando as Zonas Eixo de Estruturação (ZEU) e ampliando potencial construtivo. A revisão do Plano Diretor em 2023 estendeu esse raio de influência. Esse conjunto de regras motivou proprietários a venderem terrenos comerciais para incorporadoras.

Rosangela Lyra, presidente da Associação Comercial dos Lojistas dos Jardins e Itaim, afirma que, embora inicialmente tenha havido a sensação de perda de lojas, as fachadas laterais serão preservadas e retornam repaginadas. Já o professor Valter Caldana, da FAU Mackenzie, alerta que o Plano Diretor privilegia aspectos internos dos lotes e deixa de priorizar a relação dos edifícios com a cidade, citando aspectos como largura de calçadas, recuos, iluminação, mobiliário urbano, drenagem, bancos, conectividade e vegetação.

Imagem: Divulgação

Mudança na composição comercial

Dados da plataforma Varejo 360, em estudo para o InfoMoney, indicam que entre 2022 e 2023 o número de lojas não registradas como varejo alimentar, farmácia ou cosméticos — categoria que inclui redes de moda — caiu 5%, com grande parte desse espaço sendo ocupada pelo setor de alimentação. Fernando Faro, diretor de operações da Varejo 360, avalia que a expansão imobiliária valoriza os pontos remanescentes e torna a exploração comercial mais acessível a grandes marcas. Apesar da redução no número de estabelecimentos, o faturamento projetado do varejo na Oscar Freire passou de R$ 316 milhões em 2024 para R$ 363 milhões em 2025.

A rua mantém presença de marcas como Havaianas, Melissa, Nespresso e Calvin Klein, e nos arredores, em trechos como a Haddock Lobo, lojas de grifes de luxo internacional — Gucci, Dior, Armani e Louis Vuitton — seguem instaladas. A criação do Shops Jardins, em 2020, também atraiu várias grifes europeias para se instalarem em espaços fechados.





A Associação Comercial dos Lojistas da Oscar Freire foi criada em 2004, durante o processo de revitalização da via concluído em 2006, que incluiu enterramento de rede elétrica, reforma das calçadas e renovação do mobiliário urbano. Naquela fase, marcas de perfil mais popular aproveitaram a visibilidade do endereço para abrir lojas físicas; entre elas, a Pantys, cujo lançamento em ponto físico foi considerado arriscado no início, mas acabou se convertendo em canal relevante de vendas, conforme relato de sua cofundadora Emilly Ewell.

O processo de transformação na Oscar Freire combina redução de oferta imediata de lojas por demolições para novos empreendimentos, valorização imobiliária e mudança no mix comercial, com aumento do faturamento total estimado para o varejo local.

Com informações de Infomoney